移民澳洲投资房产的技巧和澳洲银行计算方式

无论是澳洲本地居民还是海外买家在澳洲购买房产时都享有该房产所在的土地的永久产权可以世代相传而不是若干年的使用权，有永久产权的房产才具有投资价值。

土地和煤矿，石油等天然资源一样都属于不可再生资源，正是由于这个原因以及土地的永久产权澳洲政府一直对于用于建造房产的土地的批建越来越少，这才造成了澳洲的房产一直处于并且将长期处于供不应求的状况。

澳洲是个法律健全的国家，尤其是在2005年以后，澳洲政府再次完善了对于购买楼花阶段（期房）的投资者的法律的保护，进而再次的保障了投资者的利益。澳洲法律规定在房子还处于没完全竣工(不能直接入住)的情况下，所有消费者的10%首付金全部放在律师信托基金账户（Trust account）这个账户是受国家律师协会监控直到房子交付使用，在房子按照合同完工之前这些钱买方不能动，银行不能动，开发商更不能动。澳洲购买房产时，法律规定不允许买方卖方直接交易，必须由双方的代表律师履行法律行为以保障市场规范。澳洲房屋所标示的面积均为使用面积没有所谓的公摊，澳洲的房屋在销售时不按照具体每平方米销售，通常按照一房，两房和三房来销售，同样户型条件的房子，楼层越高、风景视野越好价钱越贵。
 
澳洲银行一般提供三种还款方式：
a 利息+本金
b 先还利息再还本金
c 只还利息
我们一般推荐只还利息，不还本金，因为此物业将不会是我们永久的非卖物业，所以房屋的增值部分跟是否偿还本金没有关系。以一套50万的物业为例
银行利率按照6%来计算（目前银行的利息为5.8%左右）：贷款20%也就是40万，澳洲通常本金按30年还清来计算

本+利
只还利息
每周的还款
$256+$461=$717
$461
本+利同时偿还的时候每周支持$717压力很大而且租金收入也无法支撑支出，虽然本金的偿还能在30年之后还清，但是30年的时间非常漫长，但每周却增加256澳元的还款压力，现金流成为非常大的问题。
只还利息：每周利息支出$461，对于生活没有任何压力，因为租金收入可以支撑，现金流非常好。
本金加利息同时偿还的好处，由于每周多还$256，那么一年还掉$13333的本金，那么第二年的本金减少到$386666那么第二年的利息相对减少到$23200，每周为$446.可以清晰得出一个结论，也就是每周多还$256，得到的好处就是第二年每周少还15多澳元，$256/周对于每周的生活是一个压力但是$15/周对生活没有影响，所以看似有好处，但是非常不值。
对冲账户（Off set account）对于只还利息不还本金所达到的效果。这个账户的特点是此账户存款利息与贷款利息持平，也就是说，我手里有20万的现金，我不需要还给银行，只需要存入这个账户，而这个账户链接为还款账户，因为利息与贷款持平，那么结果是相当于我还给了银行。比如我贷款40万，产
生利息每周461，此账户存入了20万后，充抵掉20万的贷款所产生的利息，相当于只剩下20万贷款所产生的利息，为每周230澳元。特点是，这个钱是活期，我可以随时取出来，所以通常客户是以最大限额贷款，多余的钱放入对冲账户，同时也不妨把自己的工资也等所有的钱存入，随时需要就取出，不需要就存入以充抵。

投资回报：
一般来说房产的增值是打破通货膨胀的唯一的稳定手段，悉尼地区的房价平均每年按照5%的比率稳定增长，以一个50万的房子为例，首付10%也就是5万，一般澳洲房子的工期大概在16到18个月左右，交房的时候再付另外10%也就是5万总共所需要的首付一共10万（一般银行贷款的金额在80%左右根据个人的情况也可能在70%到80%之间）相当于从银行贷款40万，利息按6%来计算每周所需要还的利息为$461目前50万的房子在Zetland这个区的租金在$510/周左右租金可以全部抵消利息，这就利用了银行的杠杆博取了最大的收益。
投资组合：
澳洲银行可以根据房产的增值来把增值的部分套现出来（refinance）
第一年投资50万的房子为例 每年按5%的增长比率计算
我们假设第一套房子为A ：首付5万→竣工再交5万
3年之后A的市场价大概为57万8左右增值的这7万8可以再银行进行评估之后套现出来作为一个价值为60万的房子B的首付
再过2年之后再把A房做套现也按照5%的增值来算还能再套出6万左右作为B房子的竣工的费用。
在第7年的时候对B进行套现大概的现金数量在9.4万左右，其中的一部分就可以作为第三套房子C的首付。这个时候再把A卖掉把剩余的钱一半放到B中剩余的一半作为C的另外10% 在过一段时间之后找个好的时机把C卖掉，把C的钱再放到B中，这时候B的还款大概完成70%-80%左右基本相当于付清。

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