希腊购房移民（黄金签证计划）是希腊政府 2013 年推出的投资移民政策，核心为 “购置指定金额房产换居留权”，2023 年政策优化后明确 “一人申请可覆盖全家三代”，成为欧洲性价比极高的移民项目之一。以下从申请指南、核心优势及注意事项展开详细解析，助力申请人清晰规划。​
一、希腊购房移民申请指南（含全家三代随迁规则）​
希腊购房移民依据《希腊投资移民法案》（第 4146/2013 号及后续修订案）设立，当前核心要求为 “购置净值≥25 万欧元房产”，申请流程规范，家庭随迁范围明确，具体如下：​
1. 申请核心条件（主申请人 + 全家三代随迁要求）​
（1）主申请人基础条件​
年满 18 周岁，无犯罪记录（需提供国内及希腊无犯罪证明，若在其他国家居住超 6 个月，需补充该国无犯罪记录）；​
购置希腊境内净值≥25 万欧元的房产（房产需为希腊政府认可的 “可用于移民的住宅类房产”，不含商业地产；若购买多套房产，总净值需满足 25 万欧元，可拆分购置）；​
购买希腊私人医疗保险（覆盖主申请人及所有随迁家属，保险有效期需与居留许可期限一致，保额不低于 3 万欧元 / 年）；​
无希腊签证拒签记录（若有拒签史，需提前说明原因并补充证明材料）。​
（2）全家三代随迁范围（2023 年政策优化后）​
第一代（主申请人核心家庭）：主申请人配偶（无婚姻年限要求，需提供结婚证公证及双认证）、21 周岁以下未婚子女（含收养子女，需提供出生证明、在校证明，若子女满 18 周岁需证明经济依赖主申请人）；​
第二代（父母辈）：主申请人及配偶的父母（无年龄限制，无需证明经济依赖，但需提供亲属关系证明、无犯罪记录、医疗保险，且父母需单独申请居留许可，与主申请人居留绑定）；​
第三代（孙辈）：主申请人子女的子女（即孙辈，需为未婚且未满 18 周岁，需提供出生证明、亲属关系公证，随父母一同申请）。​
注：全家三代获批的核心前提是 “主申请人房产持有状态持续有效”，若房产出售，全家居留权将同步失效。​
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2. 清晰申请流程（全程约 3-6 个月，可委托机构协助）​
Step 1：房产筛选与考察​
申请人可通过希腊官方认证的房产中介筛选房产，建议实地考察（或委托代理人代为考察），确认房产产权清晰（无抵押、无查封）、符合移民要求（可通过希腊土地登记局查询房产资质），签订《房产认购协议》并支付定金（通常为总房款的 10%-20%）。​
Step 2：法律文件准备与公证​
准备材料：主申请人及家属护照、无犯罪记录证明、亲属关系证明（如结婚证、出生证明）、房产认购协议、资金证明（证明购房资金来源合法，如银行流水、资产证明）；所有非希腊语材料需经希腊驻华使馆认证及翻译公证。​
Step 3：房产过户与税费缴纳​
在希腊律师协助下，前往希腊土地登记局办理房产过户手续，缴纳相关税费（主要包括：房产交易税 3.13%、律师费 1.2%-1.5%、土地注册费 0.4%-0.6%、印花税 0.15%，总税费约为房产总价的 5%-7%），获取《房产所有权证书》。​
Step 4：居留许可申请递交​
凭《房产所有权证书》、医疗保险单及全套材料，向希腊移民局（或通过希腊驻华使馆）递交居留许可申请，移民局审核周期约 2-3 个月（无需面试，部分申请人可能被要求补充材料）。​
Step 5：获批与居留卡领取​
申请获批后，主申请人及家属可前往希腊驻华使馆领取居留卡（或委托机构代为领取），居留卡有效期为 5 年，每 5 年续签一次（续签条件：持续持有房产、有效医疗保险、无犯罪记录）。​
3. 关键注意事项​
房产持有要求：需永久持有房产（至少在居留卡有效期内持有，若需维持居留权，不可出售）；若购买多套房产，需确保所有房产均在主申请人名下，不可拆分转让。​
续签材料简化：5 年后续签时，无需重新提供资金证明，仅需提交房产持有证明、有效医疗保险及无犯罪记录，流程简单高效。​
居留权与国籍区别：希腊购房移民获发的是 “居留许可”（非国籍），满 7 年后可申请希腊国籍（需满足居住要求：7 年内累计住满 5 年，且最后一年连续居住满 183 天；通过希腊语 A2 考试及公民知识测试）。​
二、希腊购房移民核心优势（聚焦 “一人申请全家三代获批” 亮点）​
希腊购房移民凭借 “低门槛、高性价比、家庭覆盖广” 的特点，成为欧洲移民热门选择，尤其 “全家三代获批” 的政策优势，适配多代同堂家庭的身份规划需求，具体优势如下：​
1. 家庭覆盖范围广，一人投资全家受益​
区别于多数国家移民项目仅覆盖 “核心家庭”（夫妻 + 子女），希腊明确将 “父母辈”“孙辈” 纳入随迁范围，无需额外投资，仅需主申请人购置 25 万欧元房产，即可让祖父母、外祖父母、子女、孙辈同步获得居留权，实现 “一人申请，三代移民”，满足家庭团聚需求。​
随迁家属无居住要求，不影响国内生活：主申请人及家属均可自由选择在希腊居住或保留国内生活，仅需在居留卡有效期内确保房产持有及医疗保险有效，无需满足 “移民监”（每年仅需入境希腊一次，无停留时间要求）。​
2. 申请门槛低，无学历、语言、资金来源要求​
无学历限制：无需提供学历证明，无论申请人是否具备高等教育背景，均可申请；​
无语言要求：申请及续签过程中无需参加希腊语考试，材料可通过翻译公证提交，对非英语 / 希腊语人群友好；​
资金来源证明宽松：仅需证明购房资金合法（如提供银行流水），无需详细解释资金来源细节，降低申请难度，尤其适合高净值人群快速规划。​
3. 欧洲身份附加值高，出行与生活便利​
申根区自由通行：希腊是申根成员国，持有希腊居留卡可免签进入 26 个申根国家（如法国、德国、意大利、西班牙等），每 180 天可停留 90 天，便于跨境旅游、商务出行或子女在欧洲留学。​
优质教育资源共享：子女可在希腊就读公立学校（免费义务教育，从小学到高中），或选择国际学校（如 IB、A-Level 体系），毕业后可凭希腊学籍申请欧洲或全球名校，享受 “本地生” 录取优势；父母辈可陪同子女在希腊生活，兼顾教育与养老。​
宜居环境与低生活成本：希腊气候宜人（全年 300 天以上晴天），医疗体系完善（公立医疗免费，私立医疗性价比高），生活成本低于欧洲多数国家（如首都雅典，家庭月均生活费约 1500-2000 欧元），适合养老或长期居住。​
4. 投资属性强，房产保值与租金收益兼顾​
房产性价比高：希腊房产均价约 1500-3000 欧元 / 平方米（雅典市中心约 2500-3500 欧元 / 平方米），25 万欧元可购置一套 70-150 平方米的住宅，部分房产可用于出租，租金回报率约 3%-5%（雅典市中心公寓租金较高，年租金可达 1.2 万 - 2 万欧元），实现 “移民 + 投资” 双重收益。​
产权永久持有：希腊房产为永久产权（含土地所有权），可世代传承，无遗产税（2024 年希腊遗产税政策优化，直系亲属继承房产仅需缴纳 0.1%-1% 税费），助力资产传承规划。​
5. 政策稳定性强，申请风险低​
希腊购房移民政策自 2013 年实施以来，仅优化家庭随迁范围、简化续签流程，未出现政策收紧或取消的情况，且 2025 年希腊政府明确表示 “将继续保留黄金签证计划”，政策稳定性有保障；​
申请流程透明：所有环节均在希腊法律框架下进行，房产产权可通过土地登记局查询，居留许可审批结果可通过移民局官网跟踪，避免 “暗箱操作”，申请风险低。​
三、申请前必知提醒​
选择合规房产中介：务必通过希腊移民局认证的 “持牌房产中介” 筛选房产，避免购买 “问题房产”（如产权不清、不符合移民要求的房产），可要求中介提供《房产资质证明》；​
重视律师作用：希腊法律规定购房需委托当地律师，建议选择有移民经验的希腊律师，协助审核房产产权、办理过户及居留申请，降低法律风险；​
提前规划医疗保险：医疗保险需覆盖所有随迁家属，且需在希腊当地保险公司购买（部分国内保险公司的海外医疗险不被希腊移民局认可），需提前确认保险覆盖范围；​
区分 “居留权” 与 “工作权”：持有希腊居留卡可在希腊经商（如成立公司），但不可在希腊受雇工作（若需工作，需单独申请工作许可），申请人需提前明确自身需求。​
希腊购房移民以 “25 万欧元购房、全家三代获居留、申根自由通行” 为核心亮点，适合有家庭团聚、欧洲出行、教育规划或资产配置需求的人群。若需进一步了解房产项目清单、最新税费标准或续签细节，可咨询希腊移民局官网、官方认证中介或希腊驻华使馆，确保申请流程合规、顺利。 ​