美国卖房、过户的注意事项
问：卖房时，需交联邦资本增值税(Capital Gain Tax)
答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分元需 交纳资本增值税。
但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。对于两用房(Duplex)，用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。
问：如何确定卖房利润(Profit)?
答：卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。
问：房屋过户时，房契(Deed)会给谁?
答：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新 泽西，房契交给买方。
问：过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的 银行，这是怎么回事?
答：大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，贷方(Lender)须：
1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。 3、 贷款条件不可变。
4、提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。
问：买方过户费用(Closing Cost)通常有哪些?
答：主要有：
律师费
(Attorney’s Fee)
勘查费
(Survey Fee)
产权保险费
(Title Fee)
房检费
(Home Inspection Fee)
房屋估价费
(Appraisal Fee)
登记费
(Recording Fee)
地税调整
(Property Tax Adjustment)
房管协会费
(Condo Association Fee)
贷款费用
(Bank Charges)
问：卖方过户时有哪些过户费?
答：主要有：
律师费
(Attorney’s Fee)
经纪人费
(Realtor’s Commission)
房产交易税
(Realty Transfer Fee)
登记费
(Recording Fee)
修理费
(Repair Credit)
房管协会费
(Condo Association Fee)
地税调整
(Property Tax Adjustment)
-------------------------------------
美国EB-5 :特许经营学校项目介绍
关心美国EB-5投资移民的人士可能会听说过美国特许学校项目，但对于一直只有公立和私立学校概念的大部分人来说，会疑惑到底什么是特许学校？为什么说特许学校项目对于EB-5美国投资移民申请人来说是安全的？下面我们就通过佛罗里达特学校第十一期项目来了解下吧。
从性质上看，特许学校是经州政府批准，私人负责建造、租赁给独立运营商运营，由政府负担教育经费的学校类型，也可称为公办民营学校。
佛罗里达特许学校是佛罗里达州政府大力扶植的刚需产业之一。在政府指定地块建造学校，建成后由经验丰富的大型学校运营商Academica承租并负责管理运营，而政府负责负担学生学费。该项目是目前唯一被美国移民局批准，可在佛罗里达州经营教育业务的EB-5项目。
美国EB-5投资移民佛州特许学校第11期萨摩赛特峡谷特许学校,位于美国佛罗里达州棕榈滩郡博因顿滩，占地面积为87,688平方英尺，学校于2014年9月全面运营，总共招学生数量为2100个。
乔鸿独家解析特许学校项目优势：
1、投资款安全性
EB-5资金如果直接打款进入项目中，风险很大。若I-526未获批或项目后续资金没到位，投资者可能会损失部分或全部投资款。为了规避这样的风险，目 前市面上的项目基本都会设立一个监管账户，只有当申请人获得I-526通过后，资金才会进入项目方。除了常规项目都有的监管账户之外，特许学校还有更安全 的放款原则。特许学校每笔EB-5投资款放款必须满足两个条件：1. 该投资人获得I-526获批函；2. 具备全套项目文件，包括学校位置获批函、抵押文件、建筑许可、完工保障、运营租约等，严格保障投资款安全。
2、运营安全
特许学校十一期由当地政府和佛罗里达州为Somerset Academy,Inc.运营商的开支提供稳固的收入来源，同时对学校的财政及学术表现起着监督的作用，并由丰富经验的Academica来开发运营。 Academica总部佛罗里达迈阿密，它在特许学校的开发与运营上有着丰富的经验与实力。到目前为止，Academica共服务于美国100多所特许学 校。
3、抵押安全
特许学校是一个债权项目，即投资者拥有学校土地、建筑物的第一顺位抵押权以及租金的第一顺位收入。
4、创造就业安全
EB-5投资的核心要素是投资加创造就业。该项目募集EB-5投资者数量34名，预计创造就业机会岗位为426个就业岗位，直接创造工作岗位188个学校员工，远远超出预期就业岗位。
美国EB-5投资移民是目前全家获得美国绿卡最快最便捷的主要途径之一。自2004年进入中国大陆市场以来，EB-5经过前几年的观望和缓慢发展，最近三、五年以强劲的势头一跃成为最主要的投资移民项目。继美国投资移民佛州特许学校项目前9期取得了巨大的成功后，正在火热认购中的第10期只剩下了少量名额，而美国投资移民佛州特许学校项目的第11期则是乔鸿移民推出的又一力作，震撼发布，名额非常抢手，请抓紧报名！咨询电话：4006-016810
