至少在2008年全球金融危机之前，德国房地产市场在很多机构和个人投资者眼中还没引起重视。众所周知，跟欧洲其他国家相比，德国是传统的租房大国。在西欧各国里，最爱买房的要数西班牙人，意大利人，英国人也是宁愿买不愿租；而德国长期以来租房人数大于买房人数，按最新统计全德拥有房产的人口比率大概在42%左右。

德国人的“租房情结”实际上并非出自本性，而是长期以来住房市场受政府人为调控所致。时过境迁，随着外部环境的变化，德国住宅市场长期形成的格局也开始慢慢演变，德国人心中的“买房情结”逐渐被唤醒。根据纽伦堡房屋地产协会的调查全德国二分之一的租房者梦想着拥有属于自己的房产。而其他相关行业协会对租房者的民意调查表明甚至80%的受访者希望购房。2009年以来德国重点一线城市住宅销售市场不断的升温——需求量和价格一路看涨——验证了德国住宅消费市场格局的演变。

全球金融危机之后，资本投资市场挥泪告别了狂欢的盛宴，不再盲目乐观地相信金融帝国泡沫不灭的神话。这个时候，很多国际性机构及个人投资者“发现”了德国房地产市场独特的抗风险性，纷纷开始有规模有计划地进入德国不动产投资领域，首要目标瞄准经济和消费强劲的汉堡、慕尼黑、法兰克福、柏林和杜塞尔多夫等的一线大城市，同时也看好增值潜力巨大的特色城市如海德堡，达姆施塔特等二线城市。越来越多的人开始考虑“是租还是买”这个问题。有着稳定职业和收入的年轻一代开始更倾向于买而不是租。

后危机时代，德国掀起不动产投资热潮
直到2008年金融危机之前，对于很多德国人来说投资股票和证券还是第一选择，因为通常情况下会得到可观的回报。然而时过境迁，在这场波及全球的危机后短短数年之间，人们对资产如何保值升值的观点发生了迅速的转变。许多人在这场危机中损失惨重，甚至血本无归。

这场危机使很多投资人意识到了证券投资的高风险性，不得不重新面对这个问题——什么样的长期投资才是值得的？“每个人一辈子都至少会付清一个房产。区别只是给自己付还是给房东付。”考虑到这句名言，不动产就更是投资首选。

实际上，从2009年到2011年，德国国内房地产普遍增值，房价上涨，市场供不应求。在一线城市比如汉堡，慕尼黑或者法兰克福，投资者往往数小时以内就下决心购买价值在50万欧元以上的房产。因为只要稍一迟疑，就有可能被他人捷足先登。

近年来德国大中城市出现的房地产投资热潮主要是由多方面因素共同影响产生的：1，德国经济发展活跃。2，房贷利息达到历史新低。3，住房市场供不应求。4，投资人的投资境况问题重重。5，对通胀的恐惧。

房地产市场的“热化”最主要还是因为德国的经济持续景气。一些经济学家甚至预言下一个“黄金十年”的到来。就业者对生活前景普遍乐观，有信心，所以愿意投资。另一方面很多德国人吃了Riester-Renten的教训，综合比较后认为房产才是最放心的养老投资。德国经济的稳定增强了投资人购买德国国债的信心，国债的抢手又促使了房贷利率达到了历史性的新低。根据FMH-Finanzberatung的统计，十年期贷款的利率目前只有3%。而十年以前还在6%以上。从这点上来说，对于现在贷款买房的人来说也是一个千载难逢的好机会。

此外，如前所述，境内外的投资人在金融危机后“重新发现”了德国市场。在欧美其它国家房地产市场风雨飘摇的时候，德国的楼市泰然稳立，凸显保值特性。另一个主要原因是德国的大城市住宅近年来供应量吃紧。全德国必须每年新建三十万套住宅以保障市场的供需平衡。

目前德国大城市的房价基本相当于阿姆斯特丹，布拉格或者哥本哈根的房价。与伦敦，巴黎相差还很大。从另一个方面来讲，德国严格的税法也降低了楼市的泡沫风险。比如规定自住房贷款利息不可从税款中抵扣。非自住房十年后出售才可免税。相对稳定的高比例的租房市场也在相当程度上保证了房地产市场的稳定。

综上所述，德国房地产市场在后危机时代凭借天时地利和自身的固有价值特点逐渐成为本国和国外投资人青睐的目标。而这些投资者的主要目的是在后危机时代动荡不安的资本投资领域里寻求安全保值，找到新的避风港。德国热点城市里好地段，高质量的住宅项目以其较高的性价比自然而然成了理想优质的投资产品。