美国移民生活手册Kiu Hung Immigrants
美国贷款购房的注意事项
发布时间:2014/10/15 9:16:13   来源:乔鸿国际移民   点击:5044 次

美国贷款购房的注意事项


问:申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款公司(Lender)一般要考虑 哪些因素?

答:法律上讲,并没有法律要求贷款公司必须考虑什么,但一般讲,贷款公司会 考虑下列因素:

1、工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和

W-2表格。如果你的收入来自其它方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资,你同样需要提交证明文件。

2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的 信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。

3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。

4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。

5、自负金来源(Source of down payment)。注意,你如果有亲戚的赠送(gift), 贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

问:贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料?

答:联邦法律要求 贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost),如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act),所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之,贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。

此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资 助资金等方面的歧视。

问:我正在买房,但我现在住房还没有卖 出,有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房?

答:有两种办法:

一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额 度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC),你也可以直接从中取钱。

二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan的利率较高。

问:请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)

答:固定利率贷款,顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

问:什么是变化利率贷款(Adjustable ? Rate Loan)?

答: 变化利率贷款因贷方变化利率,或还贷金额或还贷时间不同而有几种:

1、变化利率贷款(ARM):这类贷款通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随著指数(通常是一年期财政 债券Lender而变,但同时贷 方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的 贷款也限定最低变化额度(Floor)。

2、可转换ARM(Convertible ARM):这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将 变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。

3、可重新协定利率贷款(Renegotiable ? Rate Mortgage或Rollover):这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许贷款人重新协商利率。

4、渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM):这类贷款的头两年付款较低,但在第5-10年 或逐渐调升。

5、共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage):这类贷款提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

问:什么是气球贷款(Balloon Loan)?

答:气球贷款要求 贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷 款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

问:什么是超额贷款(Jumbo Loan)?

答:超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度,如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00,超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

问:什么是可转让贷款(Assumable Mortgage) ?

答:可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款,只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是,可转让贷款的利率通常不是原贷款利率,并且贷方会收取转让费用。

问:什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty) ?

答:提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的,但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

 

 

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美国EB-5 :特许经营学校项目介绍


关心美国EB-5投资移民的人士可能会听说过美国特许学校项目,但对于一直只有公立和私立学校概念的大部分人来说,会疑惑到底什么是特许学校?为什么说特许学校项目对于EB-5美国投资移民申请人来说是安全的?下面我们就通过佛罗里达特学校第十一期项目来了解下吧。

从性质上看,特许学校是经州政府批准,私人负责建造、租赁给独立运营商运营,由政府负担教育经费的学校类型,也可称为公办民营学校。

佛罗里达特许学校是佛罗里达州政府大力扶植的刚需产业之一。在政府指定地块建造学校,建成后由经验丰富的大型学校运营商Academica承租并负责管理运营,而政府负责负担学生学费。该项目是目前唯一被美国移民局批准,可在佛罗里达州经营教育业务的EB-5项目。

美国EB-5投资移民佛州特许学校第11期萨摩赛特峡谷特许学校,位于美国佛罗里达州棕榈滩郡博因顿滩,占地面积为87,688平方英尺,学校于2014年9月全面运营,总共招学生数量为2100个。

 

乔鸿独家解析特许学校项目优势:

1、投资款安全性

EB-5资金如果直接打款进入项目中,风险很大。若I-526未获批或项目后续资金没到位,投资者可能会损失部分或全部投资款。为了规避这样的风险,目 前市面上的项目基本都会设立一个监管账户,只有当申请人获得I-526通过后,资金才会进入项目方。除了常规项目都有的监管账户之外,特许学校还有更安全 的放款原则。特许学校每笔EB-5投资款放款必须满足两个条件:1. 该投资人获得I-526获批函;2. 具备全套项目文件,包括学校位置获批函、抵押文件、建筑许可、完工保障、运营租约等,严格保障投资款安全。

2、运营安全

特许学校十一期由当地政府和佛罗里达州为Somerset Academy,Inc.运营商的开支提供稳固的收入来源,同时对学校的财政及学术表现起着监督的作用,并由丰富经验的Academica来开发运营。 Academica总部佛罗里达迈阿密,它在特许学校的开发与运营上有着丰富的经验与实力。到目前为止,Academica共服务于美国100多所特许学 校。

3、抵押安全

特许学校是一个债权项目,即投资者拥有学校土地、建筑物的第一顺位抵押权以及租金的第一顺位收入。

4、创造就业安全

EB-5投资的核心要素是投资加创造就业。该项目募集EB-5投资者数量34名,预计创造就业机会岗位为426个就业岗位,直接创造工作岗位188个学校员工,远远超出预期就业岗位。

 

美国EB-5投资移民是目前全家获得美国绿卡最快最便捷的主要途径之一。自2004年进入中国大陆市场以来,EB-5经过前几年的观望和缓慢发展,最近三、五年以强劲的势头一跃成为最主要的投资移民项目。继美国投资移民佛州特许学校项目前9期取得了巨大的成功后,正在火热认购中的第10期只剩下了少量名额,而美国投资移民佛州特许学校项目的第11期则是乔鸿移民推出的又一力作,震撼发布,名额非常抢手,请抓紧报名!咨询电话:4006-016810

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