一、政策核心：25 万欧购房移民的 “身份 + 资产” 双重价值
希腊25万欧购房移民（又称 “黄金签证”）自 2013 年推出以来，因 “低门槛、短周期、高性价比” 成为欧洲移民热门选择。2025 年政策延续核心框架：非欧盟公民通过在希腊购买总价≥25 万欧元的房产，即可全家获得希腊居留许可，满足居住要求后可申请公民身份，实现 “一人投资，三代受益”。
该政策的核心优势在于：无学历、语言、资金来源证明要求，无移民监（仅需每 5 年登陆一次续卡），房产可出租（收益率约 2%-3%），且持居留卡可免签畅行 27 个申根国，适合兼顾资产配置与身份规划的投资者。
二、2025 购房移民核心条件：3 大硬性要求
1. 投资要求
房产金额：购买至少一套总价≥25 万欧元的房产（可多套叠加，总金额达标即可），房产类型不限（住宅、商铺、公寓均可），需为希腊境内合法产权物业（无抵押、无产权纠纷）。
产权要求：房产需登记在主申请人或其直系亲属（配偶、子女）名下，不可为公司产权；若为夫妻共同购房，需明确主申请人占股比例（通常需≥50%）。
付款方式：需通过银行转账完成支付，不可现金交易，且资金需从申请人境外账户汇入希腊开发商或卖家账户，需保留转账凭证作为申请材料。
2. 申请人资格
年满 18 周岁，非欧盟公民；
无犯罪记录（需提供户籍地及常住地无犯罪证明，需经希腊驻华使领馆双认证）；
购买希腊本地医疗保险（年保费约 300-500 欧元 / 人，覆盖全家）。
3. 附属申请人范围
可随同主申请人一并申请的家庭成员包括：
配偶；
21 岁以下未婚子女（含收养子女，若子女超 21 岁但因身体 / 心理疾病无法独立生活，可额外申请）；
主申请人及配偶的父母（需证明经济依附主申请人，且无其他子女赡养）。
三、申请全流程：4 步 6 个月拿居留卡
希腊购房移民流程简洁，全程可委托中介协助，无需本人频繁赴希，具体步骤如下：
选房与签约（1-2 个月）
通过合规中介筛选房产（优先选择雅典、克里特岛等热门区域，兼顾出租与增值），签订房产预订协议并支付定金（通常 1 万 - 3 万欧元，可抵扣房款），同时委托希腊当地律师办理购房授权委托书（需经中国公证处及希腊使领馆认证）。
房产过户与付款（2-3 个月）
律师完成房产产权核查（确认无抵押、无查封）后，申请人通过境外账户向卖家支付剩余房款，同步缴纳房产交易税费（约为房款的 7%-10%，含增值税、印花税、过户费），最后在希腊土地登记局完成房产过户，获取房产证。
递交居留申请（1 个月）
向希腊移民局提交申请材料，包括：护照、房产证、购房合同、资金转账凭证、无犯罪记录证明、医疗保险单等，材料需经希腊语翻译公证。2025 年新政优化线上申请通道，部分材料可线上提交，缩短审核周期。
获批与领卡（1 个月）
移民局审核通过后，发放有效期 5 年的居留卡，可选择邮寄至国内或委托律师代领。居留卡到期前 3 个月，可通过续卡申请（需证明房产仍在名下、医疗保险有效），续卡无次数限制。
四、公民身份获取：从居留到入籍的 3 个关键条件
希腊购房移民并非直接拿公民身份，需满足居住要求后申请入籍，2025 年政策明确以下要求：
居住年限：持居留卡满 7 年，且过去 7 年内累计居住满 60 个月（每年至少居住 8 个月），若为欧盟公民配偶，居住年限可缩短至 3 年。
语言与文化考试：通过希腊语 A2 水平考试（基础日常沟通能力），并参加希腊历史、文化、宪法知识测试（可提供中文辅助材料）。
身份维护：入籍前需保持房产在名下，不可出售；入籍后可出售房产，不影响公民身份。
入籍申请流程约 6-12 个月，获批后可获得希腊护照，免签进入 180 多个国家和地区，包括美国、加拿大、日本等，且希腊为欧盟成员国，公民可在欧盟任意国家居住、工作、学习。
五、申请关键提醒：避坑与优化建议
房产选择风险：避免购买 “问题房产”（如产权不清、违建、抵押房），建议选择开发商直接销售的新房或有清晰过户记录的二手房，委托希腊本地律师全程参与产权核查。
税费成本核算：除 25 万欧元房款外，需预留约 2 万 - 3 万欧元支付税费（增值税 24%，若购买 2006 年前建成的二手房可免增值税，仅需缴纳 3% 过户费），避免因资金不足影响交易。
居住要求差异：若仅需申根便利、无入籍计划，可仅满足每 5 年登陆一次的续卡要求；若计划入籍，需提前规划居住时间，避免因居住不足错失资格。
政策动态跟踪：希腊政府曾计划将购房门槛从 25 万欧元提高至 50 万欧元（2023 年暂缓实施），建议尽早申请锁定当前低门槛政策，避免未来成本上涨。
六、适配人群画像：3 类投资者优先选择
申根便利需求者：频繁往返欧洲商务、旅游的人士，持希腊居留卡可免签畅行申根国，无需每次申请签证。
资产配置投资者：希望分散资产风险、获取稳定租金收益的高净值人群，希腊房产总价低、持有成本低（年物业费约 500-1000 欧元），适合配置。
家庭规划者：子女计划留学欧洲的家庭，持希腊居留卡可让子女以 “欧盟居民” 身份申请欧盟高校，享受更低录取分数线与学费优惠。
希腊 25 万欧购房移民以 “低门槛、高灵活性” 成为欧洲移民入门选择，无论是短期申根便利还是长期入籍规划，均能满足需求。建议申请前通过正规中介筛选房产、委托希腊本地律师把控流程，确保投资与身份规划双安全。 
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