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中国投资人的自我定位,决定了海外房产投资的成败!
发布时间:2019/5/5 14:07:47   来源:乔鸿国际移民   点击:2354 次

文章原标题:中国投资人的自我定位,决定了海外房产投资的成败!

房地产,目前仍然是是创造财富的最好办法之一。即使是在经济空前成熟繁荣的美国,也至少有30%的亿万富翁是依靠房地产发达,在中国这一比例只会更高。

房价是由市场的供需关系来决定,位置才是真正的稀缺资源。在当今地产市场复苏期中,我们该如何选择海外房产?

海外房产投资

国内高净值人士引领海外置业大潮
多元的投资世界里,陷阱与机遇并存,顺势而为,可保你立于不败。

关于全球资产配置,对于大多数人来说,已经不再是一个陌生的词汇了,通俗的讲,就是在全球范围内,购买并持有各种资产。“鸡蛋不要装在一个篮子里”,这一古老的中国智慧论也适用于当前资本的全球配置。数据显示,资产配置决定财富管理的成败,财富管理90%的绩效是由资产配置决定的。

由于国内过高的物业价格,中国房地产的租金回报显得有些微不足道,在这种环境下,热爱房产的中国人纷纷把目光投向了海外市场。

最近几年显示国内高净值人群都开始选择海外置业,手里有一些资金的人,也跟随着这些高净值人群的脚步,投身于投资海外房产的浪潮中。

海外置业人士有三大类:
1、持续观望至今没有进行房产投资的人;
2、早期买了房产赚的盆满钵满的投资者;
3、虽然买了房产,但是一直处于焦虑状态,觉得自己可能买错了,或者错过了好的机会。

什么是真正的“价值投资”
价值投资顾名思义,就是买低于本身内在价值的投资品,但是在实际操作中,有时候可能会落入价值陷阱。

如果你看到一个房子卖的特别便宜的时候,你的第一反应也是想问:为什么这个房子卖的这么便宜?只有搞清楚了这个房子便宜的真正原因,你才能判断这到底是不是价值投资的机会。如果你悟性够高,那么就会明白这里面最关键的一个因素就是“卖家行为”,这是价值投资机会的根本来源。

海外房产投资

海外置业时的自我定位:是投资,不是为了自住!

我们投资海外房产,大多数情况下是为了最终变现,而不是自住,因此不能继续用购买自住房的思路去投资海外房产,而要真正从投资人的角度去思考。

1、抛弃“中国房地产投资观念”
中国式买房思维在国外还依然奏效吗?贪图性价比不一定都是好货!

既然是投资,那么符合自己投资能力的是必然考虑的,但是不代表为了投资去挑一个便宜的,就自认为是“性价比”!所谓性价比,必然是具备一定投资潜力,又符合一定的价格标的,这一类的投资标的,真的是不太多!

而我们可以选择的范围,必然是相对性价比合理,绝对不要因为便宜,而去选择一个几乎没有投资价值的房产项目。说到底,不要被便宜的广告给轻易忽悠了,自古便宜无好货,好货自然不便宜,在海外投资市场,这几乎是一个铁律!

临近地铁商场就一定好吗?
这或许是中国人购房的一个传统习惯,认为出门就是轨道交通或者餐厅、超市、大商场,这个楼盘一定具备升值潜力。事实真是这样吗?

也许在中国是,但是在投资海外未必,不可否认传统中国式买房思维,无论欧美,日本还是泰国,当地人也都喜欢交通便捷,出行便利的,但是区别在于,他们更看重的是住宅区域是否私密?是否安静?是否人流不那么杂乱?是否适合居住?在许多欧洲国家的富人区里,甚至于他们对于轨道交通几乎没有太大需求的,但是那些高端住宅的涨幅潜力远远超过地铁隔壁的所谓“地铁房”。

海外房产投资

请记住, 我们是投资海外,不是自住海外! 您的选择需要满足的是当地需求,而不是你的需求,你的需求是什么?是“投资潜力”!

“富人买房看地段和品质,考虑环境是否够档次”、“普通人买房看地铁价格,考虑是否会烂尾”,这句话可以反映出成熟投资者心态和普通人的差异化,所以要学会改变传统中国式思维去投资海外,降低自己的风险,尽可能地寻觅到海外的潜力楼盘。

2.紧跟宏观经济及产业和人口走向
经济强劲,消费者信心旺盛,库存水平低,利率降低,这些宏观经济信号都是一个国家房地产获利的最佳时机。

消费者的信心和强劲的经济令购房者感觉现在是购买的黄金时机;低利率则促使买家购买更多的房屋;低库存水平可制造购房者的投标战争。

海外房产投资

每个城市都有自己的产业发展规划,产业发展带动人口的流动,人口流动的方向就是城市发展的方向,要在房产投资中最大获益,跟着城市的产业和人口走,比在市中心的投资更易获益,市中心投资大家都看的懂,都会把未来预期加在房价上,而新城的潜力更大。

3.投资靠数据和逻辑,而非“博傻”
说麦当劳是餐饮公司,不如说它是房地产巨头,受益于当年精准的商业数据选址,麦当劳在美国消费升级、快餐业发展阻滞的大环境下,仍然是财富500强之一。

如何投资决策,房产收益才能最大化呢 ?可以从时间、地点、产品三个维度切入。

时间就是选准一个入市的时机,房地产价格波动是有周期的。如果在一个房地产周期的最高点入市的话,挣钱的可能性将非常小。

地点就是地段。至少十年内,无论在哪买房,地段为王,没有地段,一切空谈。位置就是一切。地段,这是房产未来升值的最重要保障。

产品就是房子的户型,是僻静的独栋别墅还是设施方便的小户型公寓,都要结合当地客户的购房需求来选择投资。

总之,要做到对各区各地坐落分布,房价区间心中有数,数据分析能够在市场信号还晦暗不明的时候,对决策者的市场预判起到辅助作用;但是这样的辅助作用是建立在数据分析团队了解商业逻辑的基础上才有效。

4.把握时机,抓住需求
投资海外房产的人士除了自身要对房产和当地市场有一定了解之外,有时候也需要抓住买房者的心理,看准需求再下手;基于某些信息不对称或者经济学上的代理机制,投资者如遇到以下机遇,大可抓住买房者需求果断投资:

资金链断裂急需现金回流的商人;
家里突遭变故急于卖房还钱的人;
因为变故导致还不起房贷的人;
离婚后急于卖房清算资产的夫妻;
还不起银行房贷急于脱手的房奴。

5.现金流很重要
投资海外房产不可避免要加杠杆,但是在加杠杆的时候一定要谨记一点,小心驶得万年船,管理好自己的现金流量,杜绝资金链断裂的可能性。

不要盲目追求资本增值,在你的海外房产投资组合中除了需要配置升值空间较大的热门地区的独栋别墅之外,不妨同时考虑加入一些能产生现金流量的房产产品,比如投资公寓获取租金——它可以源源不断的为你提供租金,不仅能在未来市场好的时候,可以用于购置新的投资产品,而且还能在二手房市场不景气的时候用于补贴现金流量差的独栋别墅。

6.关注房产的催化剂特质
一般来说,房产价值是由以下三部分因素带来的:房产本身的价值;房产带来的盈利能力;

成长带来的价值;
通常来讲,房产盈利能力越强,房产价值越高,房产的盈利主要来自于房租,一般我们是通过房屋租售比率来衡量一个房子的盈利能力;租售比值越大,房产的盈利能力越强。

海外房产投资

⊙希腊:25万欧元2个月获希腊永居
希腊购房移民,仅需购买25万欧元希腊房产,60天快速获批,自由通行申根26国,无任何居住要求,子女年龄要求宽松。

项目优势
投资金额少——25万欧最低投资,一人申请,三代移民
申请条件低——无学历、语言、资金来源证明、无商业背景要求
无居住要求——投资者获批后,不需要居住
获得身份快——3到6个月可获批
无投资风险——长期包租更身心,年收益5%-8%
福利待遇高——享受免费公里教育和医疗
宜居环境好——地中海气候,爱琴海畔,世界顶级度假居住天堂

申请条件
1、购买25万欧元房产
2、申请人年满18周岁
3、无犯罪

⊙塞浦路斯:200万欧元获欧盟公民身份
投资200万欧元房产并持有三年,即可一家三口获得欧盟公民身份,获得护照。

申请条件
主申请人年满18周岁
无犯罪记录
购置200万欧一套或多套房产,三年后可出售,仅要保留50万欧自住房

项目优势
方便快捷:审理速度极快,6-8个月获批,无移民监
投资方式:房产投资,稳定无风险,资金快速回笼
造福全家:一人申请,全家获得永居身份世代相传
优质福利:欧洲32个国家自由居住,免费医疗教育
良好环境:旅游圣地,离岸税收天堂,完美税务规划
世界公民:免签加拿大、澳洲、日本等173个国家

⊙西班牙:50万欧元2-3个月斩获居留签证
西班牙购房移民项目——50万欧元购西班牙房产,一人申请三代移民,子女续签无限制,房产永久产权,自由畅行欧洲26国,性价比同样高。

申请条件
投资50万欧元购置当地房产(不限房产数目及类型)
18周岁以上,无年龄上限,无学历及语言要求
无犯罪记录
购买一份西班牙医疗保险
居留口有效期内至少入境一次,最少停留一天即可
持永居卡5年后,并通过西班牙语考试后可申请入籍

项目优势
递交后约2-3个月拿到签证
无需解释资金来源,无居住要求
一人申请,全家获身份
优质教育资源,和医疗福利制度
无拒签客户

⊙葡萄牙:35万欧元/40万欧元2个月获审批
申请条件
主申请人人年满18周岁;
无犯罪记录;
购买35万欧元以上当地房产;
投资维持5年以上,便可申请永居;
居住要求:第一年住7天,之后每两年共居住14天

项目优势
购房即获批五年长居,获批仅需1-2月,全欧最快;
经济缓冲期低位平入,葡国房产国家定价,房产保值;
不调查个人商业背景及资金来源,无需学历语言证明;
一年只需居住7天,出入自由;
五年后可申请欧盟永居,六年后快速入籍;
成为欧盟公民,可更便利转英法德等欧盟强国;

⊙马耳他:25万欧元3个月获永居身份
项目优势
零要求:无经商背景、语言、学历要求
投资少:投资25万欧元,一步到位拿居留身份;
申请快:递交后3个月即获欧洲居留身份;
无风险:明确的法律保障,投资国家A级债券;由国家直接管理,稳定无风险;
无移民监:只需申请前登陆一次即可;
畅游欧洲:四位一体,畅游欧盟、申根、欧元国、英联邦国家;
非全球征税国家;
四代移民:一人申请,全家四代人同时移民。

申请条件
申请人年满18岁且无犯罪记录;
持有符合政府要求的投资(国债)超过5年;
同时持有符合政府要求的房产(买房或租房)超过5年;
申请人需提供在马耳他境外年收入不少于10万欧元或50万欧元以上的固定资产证明。

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