美国买房一不小心会掉进哪些陷阱？

如今美国房产异常火爆，很多富豪明星纷纷去美国买房投资。大家都知道风险和收益是并存的，美国买房一不小心会掉进哪些陷阱？乔鸿小编总结了以下陷阱，如果你要去美国买房这些陷阱你一定要绕过。

一、跟你签定合同的公司和代理人都有经纪人资格吗？ 
 
在美国，从事房屋买卖并收取佣金的公司和个人都必须持有各州颁发的经纪执照，获取执照并非易事，对个人而言必须要有社会安全号，参加规定数量的课时学习并 通过严格的考试，才有资格申请执照，个人执业必须加入有执照的公司，接受公司的内部管理和监督，收取佣金也必须通过公司而不能个人收取。为了保持执照的有 效性，每年还要参加必要的培训并交纳数额不低的执业会费。例如，美国富升地产就是持有加州房地产执照的房产经纪公司，旗下的所有经纪人也都持有加州房地产 经纪人执照。美国联邦和各州都有专门制约经纪人和经纪公司行为的法律规定，执业人若有违反就可能丢失执照，所以他们中的绝大多数都是诚实守信且忠于客户 的。

在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与 房产信息有关的任何问题。所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果你不小心与它签了代理合同，可以肯 定的是合同无效，你的利益得不到法律的保障，吃亏是在所难免的了。
 

二、跟你签合同的经纪公司跨州执业了吗？ 

美国各州颁发的房地产经纪执照只在本州内有效，比如说，你遇到的经纪公司或经纪人只有加州的执照，那么它就不能买卖密苏里州的房屋，如果这家公司提供给你 的房源是遍布全美各州的，那你就要格外小心了，你要问清楚，如果你买其他州的房产，谁才是你真正的经纪人？你必须跟直接的真正的经纪人签订代理合同，才有 可能保障自身权益。
 

三、你的购房合同是标准格式吗？ 
 
如果你遇到的是正规经纪人，他提供给你的购房合同一定是当地行业协会内部的标准文本，判断是否为标准文本只须看看合同的上方或下方是否有当地房地产经纪协 会的Logo就知道了，还有呢，美国的官方文字是英文，如果你的购房合同是中英文对照版且没有Logo，那就要多问个为什么，这些非标准文本的合同极有可 能只有利于对方而对你不利。例如，美国富升地产使用的房地产合约，都是加州房地产经纪协会核准的文件。另外，标准格式的购房合同等法律文件都是有版权的， 只能由协会会员使用，非会员使用将会构成侵权。所以，对不懂英文的中国人而言，使用标准格式的购房合同反倒是个极好的保护。
 

四、你买的房屋将获得哪种形式的产权文件？你支付的全部购房款中有无产权保险费？ 
 
美国的房屋产权文件按照获得方式的不同和产权的完整性不同分为四种，产权最完整最好的一种是General Warranty Deed，如果卖方只提供Special Warranty Deed或其他类型的Deed，你就要多问个为什么了，你买的是不是银行法拍屋？因为，出售法拍屋的卖方都不会提供General Warranty Deed，所以买法拍屋是有风险的，甚至有些产权保险公司现在已不再对法拍屋的产权提供保险。
 

五、你买房的过程是否经历了全部流程？ 
 
在美国买房的流程是非常程序化的，每一步骤都有经纪人按照行规和固定程序指导买方参与其中，包括合同的签定和更改，房屋检查和修理，定金和购房款的交付以 及产权调查过户备案等等，每个步骤每个程序都十分重要，可能都是对你利益的保护，如果这些流程或步骤缺少了一个甚至全部没有，你如何说服自己你是真的在买房？
 

六、你的购房款交给了谁？ 
 
购房款的清算和过户是由过户公司（Escrow Company或Title Company）来完成的，美国的过户公司也是正规的合法的公司，把款项打入他们的帐户不会有错。因为对这些公司而言，客户的定金和购房款属于信托资金， 他们必须将信托资金存入信托帐户，以自有资金帐户相区别，两者不能混淆，以便于管理部门进行监督。如果你遇到的代理公司让你把钱如数打入他们自己的公司， 你就要多长个心眼，除非这个公司有经纪资格，否则你的钱就悬了。
 

七、你找的代理公司要求你支付买卖佣金吗？ 
 
美国房屋买卖，通常佣金都是由卖方支付的，卖方经纪人将他从卖方获得的佣金一分为二，与买方经纪人共同分享，已是不成文的行规。只是遇到相当复杂或看房成 本过高的买卖，买方才有可能额外支付费用给买方经纪人，如果你的代理公司要求你支付3%的佣金，建议你最好还是换一家吧。
 

八、承诺包租的房屋管理公司有经纪执照吗？ 
 
跟从事房屋买卖一样，专门从事房屋出租管理的公司和个人也必须要有经纪人执照。如果没有，那么它从事的房屋管理活动就是非法的，你签的房屋出租管理合同就是无效的。
 

九、承诺不低于10%的净投资回报率有操作性吗？ 
 
如果你签订委托管理合同都无效，承诺给你固定高额回报率的担保合同能有保障吗？虽然说美国的房屋出租情况比中国要好得多，达到10%的净回报率不是不可能 的事，但是，没有一个正规的房屋管理公司会承诺给你固定回报。如果那家为你担保的公司是个在美国注册的皮包公司，它的承诺不是一张废纸又是什么？
 

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